Ihre persönliche Berechnung zur Wirtschaftlichkeit, WE 3.2_Bahnhofstraße_Meißen
Zusammenfassung: Positive Investition
Bei den getroffenen Annahmen erwirtschaftet diese Immobilie einen monatlichen Überschuss von 103 €.
Staatliche Förderungen und steuerliche Vorteile reduzieren Ihren effektiven Kaufpreis um 24,1%.
Nach 12 Jahren haben Sie die Möglichkeit, die Immobilie mit einem Ertrag von 106.309,47 € steuerfrei zu verkaufen – und das ohne Berücksichtigung einer Wertsteigerung der Immobilie.
PROJEKT
Einheit/enWE 3.2
Straße, NrBahnhofstraße 9
PLZ, Ort01662 Meißen, Sachsen
Fertigstellung12 / 2026
Nutzung ab06 / 2027
Kaufpreis463.175,00 €
Grundfläche95,50 m²
Kaltmiete / m²11,50 €
KfW Programm70 EE
KfW Zuschuss15.000,00 €
ERWERBER
Vorname, NameWE 3.2_Bahnhofstraße_Meißen
Einkommen150.000,00 €
Finanzierung100,00 %
Eigenkapital40.309,64 €
Eigenkapitalrendite17,91 %
3,98 %
Effektiver Jahreszins
Mischzins
KfW Förderdarlehen
Darlehensbetrag150.000,00 €
Anfänglicher Tilgungssatz0,00% für 2 Jahre · 2,61% für Restdauer
Zins
2,89 %
Annuitätendarlehen
Darlehensbetrag313.592,33 €
Anfänglicher Tilgungssatz1,50 %
Zins
4,50 %
Einnahmen
Miete+ 1.036,23 €
Steuererstattung monatlich möglich+ 1.186,96 €
Ausgaben
Nebenkosten− 106,15 €
Tilgung− 776,55 €
Zinsen− 1.237,02 €
Cashflow
103,47 €/ Monat
Überschuss nach Abzug aller Kosten
Jahr
Miete
Steuerersparnis
Nebenk.
Zinsen
Tilgung/Sparen
Cashflow
EK/Auszahlung
Restschuld
Preis
p.a.
p.m.
p.a.
p.m.
2026
0,00
17.187,79
0,00
1.537,22
391,99
32,67
15.258,57
1.271,55
-40.309,64
463.200,34
463.175,00
2027
7.687,75
19.683,16
833,91
17.969,16
4.820,13
401,68
3.747,72
312,31
0,00
443.380,22
463.175,00
2028
13.310,79
16.860,15
1.429,56
17.675,47
5.368,10
447,34
5.697,80
474,82
0,00
438.012,12
463.175,00
2029
13.443,90
16.643,74
1.429,56
17.381,98
9.253,49
771,12
2.022,60
168,55
0,00
428.758,63
463.175,00
2030
13.578,34
16.393,47
1.429,56
17.023,16
9.612,31
801,03
1.906,78
158,90
0,00
419.146,32
463.175,00
2031
13.714,12
16.133,54
1.429,56
16.649,80
9.985,67
832,14
1.782,63
148,55
0,00
409.160,65
463.175,00
2032
13.851,26
15.877,71
1.429,56
16.261,29
10.374,18
864,51
1.663,95
138,66
0,00
398.786,48
463.175,00
2033
13.989,77
15.616,65
1.429,56
15.856,99
10.778,48
898,21
1.541,40
128,45
0,00
388.008,00
463.175,00
2034
14.129,67
12.630,49
1.429,56
15.436,23
11.199,24
933,27
-1.304,86
-108,74
0,00
376.808,75
463.175,00
2035
14.270,97
12.352,26
1.429,56
14.998,32
11.637,15
969,76
-1.441,80
-120,15
0,00
365.171,60
463.175,00
2036
14.413,68
12.064,86
1.429,56
14.542,53
12.092,94
1.007,74
-1.586,48
-132,21
0,00
353.078,66
463.175,00
2037
14.557,81
11.767,16
1.429,56
14.068,11
12.567,36
1.047,28
-1.740,05
-145,00
0,00
340.511,31
463.175,00
2038
14.703,39
1.954,51
1.429,56
13.574,28
13.061,19
1.088,43
-11.407,12
-950,59
0,00
327.450,11
463.175,00
161.651,45
185.165,49
16.559,07
192.974,54
121.142,23
10.095,18
16.141,14
1.345,10
-40.309,64
–
–
Ø
12.434,73
14.243,50
1.273,77
14.844,20
9.318,63
776,55
1.241,63
103,47
–
–
–
Alle Angaben in €
Tabelle: seitlich wischen oder Gerät querhalten für die volle Breite.
Steuerersparnis (13 Jahre)
185.165,51 €
Steuerliche Vorteile durch Abschreibung und Werbungskosten
Kaufpreisvergleich nach Ersparnis (Betrachtungszeitraum 12 Jahre)
Vorher (Kaufpreis)
4.850,00 €/m²
→
Nach Vorteilen (effektiv)
2.754,03 €/m²
Für Sie:2.095,97 €/m² rechnerisch günstiger – Ihr effektiver Preis pro m² sinkt deutlich.Für Sie:200.165,51 € rechnerisch günstiger – Ihr effektiver Kaufpreis sinkt deutlich.
Nach 12 Jahren haben Sie die Möglichkeit, die Immobilie zu verkaufen. Simulieren Sie verschiedene Wertsteigerungsszenarien und sehen Sie Ihren möglichen Ertrag.
Verkauf mit 0,0% Wertsteigerung pro Jahr
und 1,00% Mietsteigerung pro Jahr
Verkaufspreis 463.175,00 €
Liquidität nach Tilgung16.141,14 €
Restschuld327.450,12 €
Eigenkapital40.309,64 €
Ertrag
+ 111.556,38 €
i.d.R. steuerfrei nach 10 Jahren
Verkauf mit 1,5% Wertsteigerung pro Jahr
und 0,0% Mietsteigerung pro Jahr
Verkaufspreis 553.780,45 €
Liquidität nach Tilgung10.894,23 €
Restschuld327.450,12 €
Eigenkapital40.309,64 €
Ertrag
+ 196.914,91 €
i.d.R. steuerfrei nach 10 Jahren
Ihr individuelles Szenario
Simulieren Sie verschiedene Szenarien
% p.a.
% p.a.
Verkaufspreis nach 12 Jahren 463.175,00 €
Liquidität nach Tilgung16.141,14 €
Restschuld327.450,12 €
Eigenkapital40.309,64 €
Ertrag
+ 111.556,38 €
i.d.R. steuerfrei nach 10 Jahren
* Die angenommene Mietsteigerung dient ausschließlich zur Illustration und wird steuerlich nicht berücksichtigt. Die tatsächliche steuerliche Behandlung kann abweichen.
Mindestverkaufspreis
356.865,53 €
Sie können die Immobilie bis zu 23,0 % unter Ihrem Kaufpreis verkaufen, ohne finanziellen Verlust.
Jahr
Miete
Steuerersparnis
Nebenk.
Zinsen
Tilgung/Sparen
Cashflow
EK/Auszahlung
Restschuld
Preis
p.a.
p.m.
p.a.
p.m.
2026
0,00
17.187,79
0,00
1.537,22
391,99
32,67
15.258,57
1.271,55
-40.309,64
463.200,34
463.175,00
2027
7.687,75
19.683,16
833,91
17.969,16
4.820,13
401,68
3.747,72
312,31
0,00
443.380,22
463.175,00
2028
13.310,79
16.860,15
1.429,56
17.675,47
5.368,10
447,34
5.697,80
474,82
0,00
438.012,12
463.175,00
2029
13.443,90
16.643,74
1.429,56
17.381,98
9.253,49
771,12
2.022,60
168,55
0,00
428.758,63
463.175,00
2030
13.578,34
16.393,47
1.429,56
17.023,16
9.612,31
801,03
1.906,78
158,90
0,00
419.146,32
463.175,00
2031
13.714,12
16.133,54
1.429,56
16.649,80
9.985,67
832,14
1.782,63
148,55
0,00
409.160,65
463.175,00
2032
13.851,26
15.877,71
1.429,56
16.261,29
10.374,18
864,51
1.663,95
138,66
0,00
398.786,48
463.175,00
2033
13.989,77
15.616,65
1.429,56
15.856,99
10.778,48
898,21
1.541,40
128,45
0,00
388.008,00
463.175,00
2034
14.129,67
12.630,49
1.429,56
15.436,23
11.199,24
933,27
-1.304,86
-108,74
0,00
376.808,75
463.175,00
2035
14.270,97
12.352,26
1.429,56
14.998,32
11.637,15
969,76
-1.441,80
-120,15
0,00
365.171,60
463.175,00
2036
14.413,68
12.064,86
1.429,56
14.542,53
12.092,94
1.007,74
-1.586,48
-132,21
0,00
353.078,66
463.175,00
2037
14.557,81
11.767,16
1.429,56
14.068,11
12.567,36
1.047,28
-1.740,05
-145,00
0,00
340.511,31
463.175,00
2038
14.703,39
1.954,51
1.429,56
13.574,28
13.061,19
1.088,43
-11.407,12
-950,59
0,00
327.450,11
463.175,00
161.651,45
185.165,49
16.559,07
192.974,54
121.142,23
10.095,18
16.141,14
1.345,10
-40.309,64
–
–
Ø
12.434,73
14.243,50
1.273,77
14.844,20
9.318,63
776,55
1.241,63
103,47
–
–
–
Alle Angaben in €
Tabelle: seitlich wischen oder Gerät querhalten für die volle Breite.
Behalten Sie die Immobilie langfristig im Bestand und profitieren Sie von kontinuierlichen Mieteinnahmen. Die Rendite steigt mit zunehmender Tilgung kontinuierlich an.
Im Bestand behalten
Ab dem Jahr 2028 sind Mietsteigerungen erkennbar (im Mittel 7,6 % pro Anpassung).
Jahresmiete (Kaltmiete) 14.703,39 €
Restschuld nach 12 Jahren 327.450,12 €
Bruttomietrendite
4,49 %
Ihr individuelles Szenario
Simulieren Sie verschiedene Mietsteigerungsszenarien
−5% p.a.% p.a.+5% p.a.
Jahresmiete nach 12 Jahren
14.703,39 €
Bei +1,0 % Mietsteigerung p.a.
Bruttomietrendite nach 12 Jahren
4,49 %
Jahresmiete / Restschuld
Gesamte Mieteinnahmen über 12 Jahre
161.651,45 €
Kumulierte Einnahmen mit Steigerung
* Die angenommene Mietsteigerung dient ausschließlich zur Illustration und wird steuerlich nicht berücksichtigt. Die tatsächliche steuerliche Behandlung kann abweichen.
Ab dem Jahr 2028 sind Mietsteigerungen erkennbar (im Mittel 7,6 % pro Anpassung).
Vorlage (aus der Berechnung)
Jahr
Miete
2026
0,00
2027
7.687,75
2028
13.310,79
2029
13.443,90
2030
13.578,34
2031
13.714,12
2032
13.851,26
2033
13.989,77
2034
14.129,67
2035
14.270,97
2036
14.413,68
2037
14.557,81
2038
14.703,39
161.651,45
Ø
12.434,73
Ihre Simulation (rechter Regler)
Jahr
Miete
Ihr Verkaufspreis mit 0,0 % Wertsteigerung pro Jahr (aus der Gesamtübersicht abgeleitet).
Ihr Verkaufspreis mit 1,5 % Wertsteigerung pro Jahr (Vergleichsszenario zur linken Spalte; Mietsteigerung 0 %).
Ihr Verkaufspreis mit 0,0 % Wertsteigerung pro Jahr.
Für Rückfragen zu dieser Berechnung sowie zu Ihren Finanzierungsoptionen sind wir Ihr kompetenter Ansprechpartner – gern auch in einem unverbindlichen Gespräch.
Hier werden die zentralen Projektangaben aus Ihrer Berechnung angezeigt: Objekt, Kaufpreis, Nebenkosten und ggf. Stellplatz. Der Kaufpreis bildet die Basis für Finanzierung und Steuerersparnis.
Angaben zum Erwerber: Eigenkapital, Einkommen und Steuerklasse. Das Eigenkapital reduziert die Darlehenssumme; Einkommen und Steuerklasse beeinflussen die steuerliche Berücksichtigung (z. B. Abschreibung, Zinsen).
Durchschnittliche Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital (pro Jahr) unter Annahme von 0 % Wert- und +1 % Mietsteigerung, allen laufenden Kosten und einem Verkauf nach 12 Jahren.
Die Bruttomietrendite wird für das erste volle Jahr nach dem Kaufdatum berechnet – auf Basis der Nettokaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis (ohne steuerliche Vorteile oder Belastungen). Der angezeigte Wert entspricht der Gesamtmietrendite aus Ihrer Berechnung.
Die Finanzierung setzt sich aus einem oder
mehreren Darlehensbausteinen zusam
men. Jeder Baustein kann unterschied
liche Konditionen haben, z. B. Zinssatz,
Laufzeit und Tilgungsstruktur. Im Rechner
werden diese Komponenten gemeinsam
betrachtet, um die Gesamtfinanzierung
übersichtlich darzustellen.
Die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau)
ist eine staatliche Förderbank der Bundes
republik Deutschland. Sie unterstützt
Sanierungen und Bauen,
indem sie dafür Kredite mit vergünstigten
Zinssätzen bereitstellt. Ziel ist es, Investitio
nen in diese Maßnahmen zu erleichtern und
gezielt zu fördern.
Ein Annuitätendarlehen ist ein klassisches
Bankdarlehen mit gleichbleibender monat
licher Rate. Diese Rate setzt sich aus Zins
und Tilgung zusammen. Während der
Laufzeit sinkt der Zinsanteil, während der
Tilgungsanteil steigt.
Ein Mischzins entsteht, wenn mehrere Darlehen mit unterschiedlichen Zinssätzen kombiniert werden. Der Rechner ermittelt daraus einen gewichteten Durchschnittszins (nach Darlehensvolumen).
Stehen KfW-Förderdarlehen und Sofortfinanzierung mit Bausparvertrag gemeinsam in der Berechnung, fließen vier zinstragende Bausteine ein: KfW-Förderdarlehen, Annuitätendarlehen, endfälliges Darlehen und Bauspardarlehen. Der Bausparvertrag (Sparphase) ist kein Zinsdarlehen und geht nicht ein.
Nur Sofortfinanzierung ohne KfW: dann zählen Annuitätendarlehen (falls vorhanden) und endfälliges Darlehen. Das Bauspardarlehen wird in diesem Fall nicht gewichtet, weil es typischerweise erst später ausgezahlt wird.
Endfälliges Darlehen (Zinszahlungsdarlehen): während der Laufzeit werden in der Regel nur Zinsen gezahlt, die Tilgung erfolgt am Ende der Laufzeit (hier ggf. gekoppelt mit einem Bausparvertrag).
Bausparvertrag: regelmäßige Einzahlungen und Ansparphase; die Konditionen beschreiben die Sparphase vor der möglichen Darlehensphase.
Bauspardarlehen: nach Ansparung kann ein zinsgünstiges Darlehen aus dem Bausparvertrag folgen (Anschlussfinanzierung).
Zinsdetails KfW Förderdarlehen
Sollzins
2,89 %
Zinsbindungsdauer
10 Jahre
Sollzins nach Zinsbindung
2,89 %
Zins effektiv
2,93 %
Zinsdetails Annuitätendarlehen
Sollzins
4,50 %
Zinsbindungsdauer
10,00 Jahre
Sollzins nach Zinsbindung
4,50 %
Zins effektiv
4,59 %
Zinsdetails Endfälliges Darlehen
Sollzins
– %
Zinsbindungsdauer
–
Sollzins nach Zinsbindung
– %
Zins effektiv
– %
Zinsdetails Bauspardarlehen
Sollzins
– %
Zinsbindungsdauer
– Jahre
Sollzins nach Zinsbindung
– %
Zins effektiv
– %
Vergleich des Kaufpreises rechnerisch vor und nach Berücksichtigung von Steuerersparnis und KfW-Zuschuss. Sie können zwischen der Darstellung pro m² und dem Gesamtkaufpreis umschalten.
Rechnerische Senkung Ihrer Steuerlast durch Abschreibungen, Zinsen und Kosten. Der Vorteil zeigt sich in Ihrer Steuerabrechnung (mehr Netto/Erstattung).
Ein KfW-Zuschuss ist ein Geldbetrag der KfW, der nicht zurückgezahlt werden muss. Er wird ausgezahlt, wenn die programmspezifischen Anforderungen erfüllt und nachgewiesen sind, und reduziert die Investitionskosten des Projekts.
Cashback bezeichnet den Investitionszuschuss (z. B. 80 €/m²), der zusätzlich zum KfW-Tilgungszuschuss gewährt wird und nicht zurückgezahlt werden muss.
Hier sehen Sie Ihre laufenden Einnahmen und Ausgaben.
Der Cashflow zeigt, wie sich die Immobilie monatlich auf Ihr verfügbares Geld auswirkt.
Ein positiver Cashflow bedeutet, dass Geld übrig bleibt.
Ein negativer Cashflow bedeutet, dass Sie monatlich Geld einzahlen, ein Teil davon ist Tilgung und damit Vermögensaufbau.
Der steuerliche Vorteil kann monatlich über die Lohnsteuer oder über die jährliche Steuererklärung berücksichtigt werden.
Exit-Szenario: Verkauf der Immobilie
Diese Berechnung zeigt, wie sich ein Verkauf der Immobilie zum ursprünglichen Kaufpreis (ohne Wertsteigerung) rechnerisch auswirkt. Es werden eingesetztes Kapital (Eigenkapital, Stellplatz) den rechnerischen Gegenwerten (KfW-Zuschuss, Steuerersparnis, Cashflow) gegenübergestellt.
Der rechnerische Überschuss im mittleren Vergleichsszenario: 1,5 % Wertsteigerung pro Jahr, 0 % Mietsteigerung (Liquidität entsprechend angepasst).
Der rechnerische Überschuss, der entsteht, wenn die Immobilie zum angenommenen Verkaufspreis verkauft wird (mit 0,0 % Wertsteigerung pro Jahr, aus der Gesamtübersicht abgeleitet).
Bei diesem Verkaufspreis lösen Sie die Restschuld ab und erhalten Ihr Eigenkapital zurück.
Jahreskaltmiete aus der Gesamtübersicht: Wert aus der Spalte Miete im letzten Jahr des dargestellten Zeitraums (nicht der Durchschnitt aus der Ø-Zeile).
Im ersten Jahr können die Mieteinnahmen 0 € betragen (z. B. noch nicht vermietet).
Restschuld der Immobilie nach 12 Jahren (Stand der Berechnung). Zugrunde liegende Annahmen: 1,0 % Miet- und 0,0 % Wertsteigerung pro Jahr.
Bruttomietrendite (Jahresmiete ÷ Restschuld) im letzten Jahr bei 1,0 % Mietsteigerung pro Jahr.
Bruttomietrendite mit der rechts gewählten Mietsteigerung.
Was bedeutet das für Sie?
Der „Kaufpreis nach Abzug aller Vorteile“ zeigt, was die Immobilie Sie am Ende des Betrachtungszeitraums effektiv gekostet hat – nach Steuerersparnis, KfW-Förderung und Mieteinnahmen.
Formel:
Kaufpreis nach Abzug = Restschuld (letztes Jahr) + Eigenkapital − Summe Liquidität nach Tilgung (p.a.) − Stellplatz-Kaufpreis (falls vorhanden)
Was bedeutet das für Sie?
Der „Ertrag ohne Wertsteigerung“ ist der Betrag, den Sie in der Berechnung zusätzlich gewonnen haben – allein durch Steuerersparnis, KfW-Förderung und Mieteinnahmen. Es ist die Differenz zwischen dem, was Sie einmal bezahlt haben (Kaufpreis), und dem, was die Immobilie Sie am Ende effektiv gekostet hat (Kaufpreis nach Abzug aller Vorteile).
Dabei zählt keine mögliche Wertsteigerung der Immobilie mit. Es geht nur um: Wie viel haben die Vorteile des Kaufs (Steuer, Förderung, Miete) den Kaufpreis mehr als ausgeglichen? Ist der Ertrag positiv, haben Sie in der Betrachtung rechnerisch „plus“ gemacht – ohne dass der Marktwert der Wohnung gestiegen sein muss.
Formel:
Ertrag ohne Wertsteigerung = Kaufpreis − Kaufpreis nach Abzug aller Vorteile
Kaufpreis: Vertraglich vereinbarter Preis der Immobilie, ohne Nebenkosten.
Effektiv: Rechnerischer Kaufpreis nach Berücksichtigung von Zuschüssen und Steuerersparnissen.
Monatlicher Überschuss aus Mieteinnahmen abzüglich laufender Kosten wie Zins/Tilgung, Verwaltung, Vermietung, Instandhaltungsrücklage etc.
Der Exit-Break-even zeigt ab welchem Jahr der angenommene Verkaufspreis ausreicht, um Restschuld und getragene Kosten vollständig zu decken.
Summe aus staatlichen Zuschüssen (KfW-Zuschuss) und rechnerischer Steuerersparnis über den Betrachtungszeitraum.
Vergleich des Kaufpreises rechnerisch vor und nach Berücksichtigung von Steuerersparnis und KfW-Zuschuss. Sie können zwischen der Darstellung pro m² und dem Gesamtkaufpreis umschalten.
Alle dargestellten Werte sind rechnerische Ergebnisse auf Basis der getroffenen Annahmen und dienen ausschließlich der Veranschaulichung. Sie stellen keine Zusage, Garantie, Steuer- oder Rechtsberatung sowie keine Wertermittlung der Immobilie dar.
